העיר רחובות, שעד לפני עשורים לא רבים היתה מוקפת שדות ופרדסים, עודנה כוללת (וודאי ביחס לערים אחרות) שכונות ותיקות פסטורליות עתירות בתים פרטיים טבולים בירוק. רבים מהם בנויים בחזית המגרשים הגדולים ומאחוריהם שטח אדמה נכבד שנוצל ברוב המקרים לנטיעת בוסתן ועצי פרי.
העובדה שאנו נמצאים בנקודת זמן בה האינפלציה גואה במהלכה כולנו נאבקים בעליות המחירים, ועל אף הקיפאון בענף הנדלן רבים, בפרט הצעירים שביננו, עדיין מתקשים לקנות נכס למגורים, גורמת לישראלים היצירתיים לחשוב על דרכים לייצר הכנסה נוספת ולהורים, למצוא פתרונות דיור לילדיהם הבוגרים: "רחובות התברכה בשכונות ותיקות עם בתים פרטיים שנבנו על מגרשים גדולים שאינם חקלאיים, שמעולם לא נוצלו בהם אופציות הבניה. בפרט לאור אתגרי התקופה, יותר ויותר מבעלי בתים מתחילים להניע מהלך במסגרתו הם בודקים מה הן הזכויות שלהם ובמידה ומתאפשר הם יוצאים לדרך בסופה השטח שברשותם עתיד להשביח עצמו בעשרות מונים", כך לדברי האדריכלית אירית מנדלוביץ סיטבון המתמחה בבניה פרטית.
"בראש ובראשונה אני ממליצה בחום לבדוק את זכויות הבניה: ב-90% מהמקרים בעלי הנכסים בארץ כלל לא יודעים כמה אחוזי בניה ניתן להוציא באזור בו הם גרים, מה המטראז' המקסימלי שהם יכולים דה-פקטו לבנות והאם ניתן (או לא ניתן) להוסיף בשטח הנתון יחידות דיור. באחוז גדול מהמגרשים ניתן לבנות על פי התב"ע (תוכנית בניין עיר) שני בתים ויש לכך ערך כלכלי אדיר. מהלך שכזה הוא גם הזדמנות פז להשביח את הבית הקיים ולהתאים אותו לצרכים המשתנים; כך למשל כחלק משלב ההגשות לעירייה ניתן להגיש בקשה לתוספת ממ"ד שתגדיל את שטח הבית וחשוב מכך תהווה פתרון לימים של לחימה ורעידות האדמה שהפכו תכופות בשבועות האחרונים".
רוצים להישאר מעודכנים?
לשיטתה של האדריכלית, בכדי לבחון לעומק את הדברים ולבצע את השלבים בצורה נכונה ותקינה, יש להיעזר במומחים שמצויים בתקנות והחוקים: "יש כאן המון פרמטרים שצריכים לבדוק ולהיבחן. צריך להכיר את החוק על בוריו, להבין איפה ניתן לקבל הקלות ובאילו מקרים למשל נדרש לקבל את הסכמתם של השכנים כמו במקרה של מתן זכות מעבר בסמוך למגרש הגובל- זיקת מעבר בעגה המקצועית".
"בנוהל עבודה תקין, יחד עם הגורם המקצועי יש לבחון את גודל החלקה בפועל ולשם כך יש להוציא מפת מודד בלעדיה לא ניתן לגשת לעירייה לבדוק נתונים או לקבל תיק מידע", מסבירה מנדלוביץ סיטבון. "אחרי שהבנו את גבולות המגרש יש לבדוק את זכויות הבניה הקיימות לחלקה הספציפית ובדיוק לשם כך נדרש גורם שידע להיכנס לתב"ע, לקרוא ולפענח אותה. לכל עיר ספר חוקים מוניציפלי שצריך לקרוא ולהבין מה ניתן ומה לא מבחינת צפיפות, אחוזי בניה, חלוקת המגרש ועוד".
"התב"ע מאשרת בניית יחידה נוספת בחלקה שלכם? מה טוב. עדיין צריך לשבת ולבחון טוב טוב עם איש המקצוע שלפרויקט בסדר גדול שכזה יש בכלל היתכנות כלכלית מבחינתכם- כמה כסף בפועל אתם רוצים ויכולים להשקיע. יש בישראל נטייה לזרוק לאוויר נתונים מעורפלים כמו "6000 שקל למר", אבל מה הסכום הזה בכלל כולל: בניה? פיתוח? גינון? מטבח? המינוחים בעייתיים ומטעים וצריך להבין שכמו כל ענף, גם בענף הבניה העלויות האמירו מאוד בשנתיים האחרונות. רק כדי לסבר את האוזן, במציאות של 2023 פיתוח שטח בסיסי ביותר מתחיל בעלות של כ-200,000 שקלים. ללא תחשיב פיננסי ובחינה של האם הפרויקט ריאלי עבורכם אני ממליצה שלא להתפתות ולהמתין".
"בהנחה ויש תקציב האדריכל יוצא לדרך ומתחיל בתכנון עקרוני שמתבסס על מפת המודד וקווי הבניין. במקביל לתשלום האגרות הוא יפתח את תיק המידע במסגרתו העיריה מתחייבת למעשה לגבי התב"ע במקום. עד שתקבלו את תיק המידע יעברו לפחות 45 ימי עסקים, שהם חודשיים וחצי קלנדריים במהלכם אין שום סיבה להקפיא את התהליך. בזמן הזה האדריכל ימשיך ויתכנן בהתבסס על מפת המודד. כשיתקבל תיק המידע הוא ידע בוודאות אילו ומה הן ההקלות שתוכלו לקבל".
"האדריכל יצטרך לעבור בין המון מחלקות בעירייה עד הגשה: יהיה עליו לקבל אישור הג"א, אינסטלציה וביוב, שפ"ע, פירים לגז וחשמל ולהסדיר את נושא החניות והתנועה. עליו להתנהל מול המחלקות השונות ולהגיע להסדרה של כל הנושאים. בתום אישור התכניות, ובהנחה שאתם עובדים עם תקציב ואנשי מקצוע איכותיים שיפיקו את התוצר המיטבי בהתאם ללוחות הזמנים, הדרך שלכם להשביח את הנכס הופכת אט אט לוודאית".
